Augmenter l’emprunt : la solution de prêt flexible

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Written By Sophie Ledont

Rédactrice passionnée qui a vécu dans plus de 25 pays toujours à la recherche de la dernière information.

Par Marion Rignault, éditrice

L’impact de la hausse des taux de crédit immobilier n’épargnera personne, pas même les déjà propriétaires qui sont prêts à se tourner vers la solution du prêt relais. Aujourd’hui, c’est une augmentation de 12% des demandes qui est constatée par les professionnels du crédit.

Prêt relais : gagner en souplesse et en rapidité

Avec la hausse des taux hypothécaires, l’accès au financement bancaire devient de plus en plus difficile pour les acheteurs de maison. En effet, ils doivent réfléchir à deux fois à leur demande de crédit pour être sûrs de respecter des règles de plus en plus strictes, entre la limite du taux d’endettement, le taux d’attrition et la durée du crédit. A cela s’ajoute une difficulté supplémentaire sur le marché immobilier causée par une demande très dense pour un même bien. En d’autres termes, les acheteurs potentiels doivent être réceptifs et prêts à proposer une solution de financement rapide à leurs vendeurs. Pour ceux qui accèdent une seconde fois à la propriété, le prêt relais s’apprend en ce sens dans sa forme !

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Qu’est-ce que le prêt relais ?

Qu’est-ce que le prêt relais ?

Nous vous rappelons que le prêt relais est une solution de crédit qui permet d’acheter un nouveau bien avant de vendre le précédent s’il est difficile de concilier les dates de vente de l’ancienne maison et d’achat de la nouvelle acquisition. Il s’adresse donc aux propriétaires qui ont l’intention de vendre pour profiter de la valeur obtenue pour payer leur nouveau bien, partiellement ou totalement. La valeur du prêt relais est comprise entre 60 et 80% de la valeur nette du bien à vendre, et peut être prolongée d’un an, renouvelable une fois. Une fois l’ancienne maison vendue, l’emprunteur peut rembourser son prêt à la banque prêteuse via un acompte.

Bon à savoir : Si vous n’avez toujours pas trouvé d’acquéreur au terme des deux années du prêt relais, il est toujours possible de réclamer, exceptionnellement, une prolongation d’un an supplémentaire auprès de l’organisme bancaire, en adaptant le prix du bonne à celle du marché. Si cette solution n’est pas envisageable, il est toujours possible de transformer le prêt relais en prêt remboursable et de mettre le bien en location.

Des logements plus longs à obtenir ?

La popularité soudaine du prêt-relais est assez symptomatique d’un marché du logement tendu. La complexité de la recherche de financement oblige les acquéreurs à prévoir des enveloppes de financement plus réduites et à renégocier les prix de vente. Des procédures qui allongent considérablement le temps des transactions immobilières.

La lutte devient d’autant plus acharnée que les acquéreurs recherchent des biens similaires et que la nécessité d’un achat rapide est très présente, les motivant à opter pour le montage avantageux du crédit relais.

Bon à savoir : Un crédit relais peut être contracté pour une durée très courte (moins d’un mois). Il y a aussi des cas où le crédit relais est fait par précaution, mais jamais activé car la vente a été trop rapide.

Comprendre le fonctionnement du prêt relais

Comprendre le fonctionnement du prêt relais

Afin de mieux vous informer sur les conditions de demande de crédit relais, voici quelques exemples de calcul du crédit relais selon ses trois différents modèles de réalisation :

Exemple d’un prêt relais sec

Le prêt relais sec convient dans les cas où le prix de vente du bien est supérieur au prix d’achat du neuf. Cela implique généralement que la propriété a été acquise en totalité.

Mme. et M. Dupont disposent d’une résidence principale entièrement libérée pour un montant de 300 000 € qu’ils envisagent de revendre pour acquérir un bien d’une valeur estimée à 200 000 €. Ils n’ont pas encore trouvé d’acquéreur, mais ils veulent acheter leur nouvelle maison. Grâce au prêt relais :

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300 000 x 60% (enveloppe prêt relais) = 210 000 €

Le montant du prêt relais sera de 210 000 €, pour financer à la fois le prix d’achat du logement neuf et les frais annexes (frais de notaire, frais de dossier, etc.) Une fois le bien actuel vendu, le prêt pourra être intégralement remboursé avec une plus-value de 90 000 € (300 000 € – 210 000 €).

Exemple d’un prêt relais + prêt immobilier

Le prêt relais associé à un crédit classique est à envisager si le prix du bien vendu est inférieur au prix du prochain achat. Dans ce cas, vous devrez fournir une hypothèque pour couvrir le montant restant dû.

Mme et M. Jacques souhaite vendre sa propriété à 210 000 € pour acheter une propriété à 280 000 €.

210 000 x 70 % (enveloppe du prêt relais) = 147 000 € (coût total du relais)

280 000 + 22 000 frais de notaire = 302 000 – 147 000 = 155 000 €

Ils devront alors contracter un emprunt d’un montant de 155 000 €. Lorsqu’il vendra son premier bien, il disposera d’un reliquat financier de 63 000 € (210 000 € – 147 000 €) qu’il pourra injecter, s’il le souhaite, dans le prêt jusqu’à ce que celui-ci soit réduit à 92 000 €.

Exemple d’un prêt relais avec « franchise totale »

Ce prêt est accordé pour une durée de 12 mois, renouvelable une fois, dans l’attente de la vente du premier bien, et s’effectue en deux phases. Dans un premier temps, l’emprunteur continue de rembourser son crédit, puis, dès que la vente de son bien est conclue, il commence à rembourser le prêt relais principal et intérêts des derniers mois. Une façon intelligente de ne pas avoir à payer plusieurs mensualités en même temps.

Pour ce cas, prenons l’exemple de Madame et Monsieur Jacques. En se rappelant que le prix de l’ancienne propriété est de 210 000 €, la nouvelle est de 280 000 € et ils ont fini d’acheter votre propriété.

Nous avons pu calculer la valeur du prêt relais qui était de 147 000 € (210 000 x 70% de la valeur relais). A cette valeur s’ajoutent les intérêts du crédit relais (fixés à 2% du prêt par an) courus sur la durée de non vente du bien initial. Donc, en supposant qu’il ait fallu deux ans au couple pour trouver un acheteur, voici comment fonctionne le calcul :

147 000 x 2 % = 2 940 x 2 (les deux dernières années) = 5 880 € d’intérêts de prêt relais

Montant total du crédit relais : 147 000 + 5 880 = 152 880 €

Maintenant, il suffit de calculer la valeur du prêt classique à partir de la valeur du nouveau bien :

280 000 + 22 000 frais de notaire (montant estimé des frais entre 7 et 8 %) = 302 000 – 147 000 (montant du prêt relais sans intérêt) = 155 000 €

Ainsi, sous la forme d’un crédit-relais « entièrement déductible », Mme. et M. Jacques honore d’abord le prêt relais d’un montant de 152 880 €. Et une fois la vente de leur ancien bien enregistrée, ils peuvent réinjecter l’argent de la vente dans le nouveau prêt de 155 000 € activé à ce moment-là pour réduire le capital restant.

Bon à savoir : Des frais supplémentaires peuvent s’ajouter au calcul d’un prêt relais, à peu près similaires à ceux d’un prêt classique (frais d’assurance de prêt, frais de garantie, frais de dossier, frais de notaire, frais de remboursement anticipé, etc.). Coûts éventuels pouvant justifier la présence d’un apport.

Si vous souhaitez nous poser vos propres questions, n’hésitez pas à nous les faire parvenir à la fin de cet article ou retrouvez nos FAQ sur la page prêt relais. Peut-être que la réponse à votre question s’y trouve !