Par Marion Rignault, éditrice
De nombreux facteurs doivent être pris en compte lors de l’achat d’une propriété. Le gouvernement français prend très au sérieux la protection des emprunteurs en matière de consommation de crédit et s’est chargé d’édicter de nombreuses réglementations en la matière pour éviter toute situation de surendettement. Limite du ratio d’endettement, limite de la durée des prêts et règle des taux d’intérêt pour les banques. En cette période de forte inflation, nous vous encourageons plus que jamais à utiliser notre calculateur TAEG et TAEG pour vérifier la faisabilité de votre projet.
Le taux d’usure : définition et mode de calcul
Le taux d’usure est le taux plafond le plus élevé que les banques doivent respecter lorsqu’elles accordent des crédits immobiliers à leurs clients. Pour le dossier de l’emprunteur, si le taux annuel effectif annuel (TAEG) dépasse ce fameux taux de consommation, alors le financement est impossible et même interdit, au risque d’exposer les organismes prêteurs à des sanctions sévères. Ce seuil est imposé par le gouvernement français et calculé par la Banque de France pour éviter d’éventuelles hausses des taux d’intérêt par les banques. Il est bon de savoir qu’il existe plusieurs taux de consommation qui diffèrent selon le type de prêt (les oscillations sont fonction de la durée du prêt : moins de 10 ans, plus de 20 ans, etc.).
Comme nous l’avons évoqué, le taux de dépenses est calculé par la Banque de France selon une méthode appliquée trimestriellement. Il doit respecter la formule suivante : les taux hypothécaires fixes moyens utilisés au cours du trimestre précédent et les majorer d’un tiers. Par exemple, le nouveau calcul du taux de réduction est entré en vigueur le 1er octobre 2022. Si l’on prend la moyenne des prêts à taux fixe d’une durée de 10 à 20 ans du deuxième trimestre 2022, on obtient 2,27 %, puis, après l’augmentation, le résultat est égal à 3,03 %. Ainsi, pour toutes les hypothèques entre 10 et 20 ans, l’APR ne peut pas dépasser l’APR applicable de 3,03 %. Vous pouvez trouver les taux d’amortissement appliqués pour le trimestre en cours sur notre page des prix de l’immobilier.
Pourquoi est-il important de calculer son taux d’usure ?
Le taux d’attrition fait partie de la politique immobilière visant à protéger l’emprunteur dans sa consommation de crédit et correspond à une donnée incontournable dont la valeur ne peut en aucun cas être négociée. Comme mentionné, sa seule modulation intervient tous les trimestres lors de son recalcul par la Banque de France. Ainsi, en plus de garder un œil sur votre taux d’endettement, votre durée de vie restante, etc., il est important de porter une attention particulière à ce que votre APR ne dépasse pas votre APR normal. La situation actuelle de conflits géopolitiques et d’inflation crée un blocage dans l’octroi des prêts entre la forte hausse des prix de l’immobilier et la limite des taux d’intérêt. Le calcul trop tardif du seuil d’usure ne permet pas de suivre l’énorme hausse des taux d’intérêt pratiquée en ce moment.
A cela s’ajoutent toutes les normes administrées par le Haut Conseil de Stabilité Financière (ou plus sobrement appelé le HCSF). A partir de janvier 2022, les banques n’ont plus le droit d’approuver les financements supérieurs à 35% de la dette et limitent la durée du prêt à 25 ans (exceptions autorisées pour les projets de construction). Autant de restrictions qui donnent un avantage à l’emprunteur pour éviter la situation non désirée de surendettement.
Ainsi, afin d’assurer la solvabilité de votre projet, il est indispensable de calculer le taux d’amortissement de votre projet immobilier. Un taux d’intérêt annuel qui descend en dessous du plafond de taux de dépenses est presque un prêt réussi !
Que faire si votre projet dépasse le taux d’usure en vigueur ?
En cette période d’inflation et de difficultés à obtenir un crédit, il est possible que le résultat de votre TAEG dépasse le rythme de consommation pratiqué actuellement. Heureusement, il existe peut-être des solutions et des astuces pour contrer ce coup du sort :