Garant de la sécurité juridique des biens immobiliers, le notaire est rémunéré par ses clients selon les tarifs de l’Etat. Que recouvrent ces fameux « frais de notaire » ? Comment les compter ? Explications
Pour un bien immobilier dans l’ancien, les frais de notaire varient entre 6 et 8% de la valeur du bien vendu (dans le neuf, ils sont de 2 à 3%). © sylv1rob1
À quoi correspondent les frais de notaire ?
Etape obligatoire dans toute acquisition de bien immobilier, la rédaction d’un acte authentique nécessite l’intervention d’un notaire et génère donc des frais – parfois élevés – à la charge de l’acquéreur. Les frais de notaire sont constitués à 80% de taxes dues au Trésor Public telles que la TVA mais aussi les droits de mutation (collectivités territoriales, Etat). S’il les perçoit au départ, le notaire doit ensuite les reverser à l’Etat.
Depuis le 1er mars 2014, la taxe départementale est passée de 3,8 à 4,5 % du prix de vente selon le département où a lieu la vente. Les droits de mutation peuvent ainsi atteindre jusqu’à 5,09% du prix de vente. Seules 4 divisions continuent de percevoir des droits de mutation plafonnés à 3,8 %. Ce sont l’Indre, l’Isère, le Morbihan et Mayotte.
Seuls 10 % des frais de notaire sont perçus par l’étude notariale
C’est la récompense du notaire lui-même. S’il fixe librement le montant de ses honoraires (en cas de prestations de conseil par exemple), le notaire perçoit des émoluments dont le montant est fixé par l’Etat (la loi pour la croissance et la loi Macron les ont modifiés récemment mais décret n’a pas encore précisé le nouveau barème des taux applicables). Ces émoluments sont proportionnels (dans le cas d’une transaction immobilière, ils varieront en fonction de la valeur du bien vendu) ou fixes (pour un cadeau lors du mariage, il vous en coûtera 30 U.V (soit 117 € HT, l’unité) . d’une valeur actuelle de 3,90 € HT).
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Les tarifs des notaires étant fixés par l’État, ils sont les mêmes partout
Quant aux 10% restants, il s’agit de frais de formalités, de copies et de frais (également appelés « débours »). Il s’agit des sommes avancées par le notaire pour le compte de son client pour récompenser les différents intervenants (par exemple un géomètre) ou pour financer certains actes (demande de documents d’urbanisme, déclaration d’hypothèque, frais de photocopie d’actes, effacement du délai de rétractation , interrogation du cadastre, diagnostic, etc.). Sans oublier la commission d’émission (appelée aussi « cotisation de garantie immobilière ») qui correspond à 0,1% du prix de vente.
Calculez vos frais de notaire
Le plus souvent, il faut compter sur des frais de mutation (notaires + frais d’enregistrement) représentant entre 7% et 8% de la valeur du bien vendu pour l’acquisition d’un bien ancien. Si le bien est neuf, alors ces frais varient entre 2 et 3% du prix de vente. Enfin, dans le cas où l’achat se fait par la souscription d’un prêt assorti d’un crédit immobilier, environ 2% de la somme empruntée augmentera. Vous souhaitez calculer vos frais de notaire : seloger.com/simulateurFraisNotaire
La plupart des professionnels recommandent d’inclure ces frais de notaire dans votre plan financier.
Les barèmes des frais de notaire
Régis par l’arrêté du 8 mars 1978 fixant le tarif des notaires, les frais d’actes notariés sont calculés selon un barème proportionnel et dégressif en fonction des réductions. En effet, il existe un tarif pour chaque catégorie d’action. Deux séries (S1 et S2) précisent ainsi quels taux s’appliquent à telle ou telle action. Pour info, le montant minimum des frais au prorata est de 20 « unités de valeur » (UV).
Les émoluments du notaire
Les émoluments correspondent au montant effectivement perçu par le notaire et qui constitue réellement sa rémunération, contrairement aux autres honoraires et taxes qui sont versés aux différentes entités concernées ou qui couvrent les frais du notaire pour le compte de son client. La rémunération du notaire est strictement réglementée et s’applique en fonction du prix du bien, objet de la transaction. Le montant sera alors identique d’un notaire à l’autre, peu importe l’étude notariale, la localisation, l’expérience du notaire, etc.
Ainsi, dans le cas d’une transaction immobilière portant sur un bien dont le prix est de 200.000 €, le notaire percevra au total 14.000 € et 16.000 € de frais de notaire, mais il percevra en réalité 1.628 € de rémunération à proprement parler, qu’il peut percevoir pour son propre compte. A noter que si la prestation est supérieure à 150 000 €, le notaire est alors en droit d’accorder une remise sur les honoraires perçus. En revanche, s’il décide d’accorder cette remise à l’un de ses clients, il est alors tenu de l’appliquer équitablement et de la même manière à tous ses clients.
Sachez enfin qu’en présence de deux notaires pour la conclusion de la vente, le prix des honoraires n’est pas multiplié par deux. Les deux notaires se partagent alors l’intégralité du montant, ce qui ne renchérit pas la vente.
Transaction immobilière : qui paie les frais de notaire et quand ?
Les frais de notaire sont payés par l’acquéreur du bien et ce dernier les paie le jour de la signature de l’acte authentique de vente, qui scelle l’engagement des deux parties. C’est à ce moment que l’acquéreur paie tous les frais inhérents à la vente : la somme restant à verser pour le prix de vente après déduction de la somme versée lors de la promesse de vente à titre de dépôt de garantie, les frais d’agence immobilière le cas échéant , etc. A noter qu’il existe tout de même une exception à cette règle : celle du paiement des frais de notaire dans le cadre de la vente d’un bien en l’état futur d’achèvement (vente en l’état futur d’achèvement). Au moment de la signature du contrat de réservation, l’acheteur doit payer les frais de notaire. Cependant, à ce stade, la résidence n’est pas encore terminée ni habitable.
De même, il est possible que le vendeur et l’acheteur s’entendent de telle sorte que le vendeur se charge du paiement des frais de notaire à la place de l’acheteur. Il s’agit d’une vente dite « acte en main » et cette option doit être mentionnée dans la vente.
Droits de notaire : pourquoi sont-ils moins coûteux dans le neuf ?
Dans le cas d’une opération portant sur un bien immobilier neuf, il s’agit d’une résidence dont la construction – comme le précise le Code général des impôts en son article 257 – a été achevée il y a moins de 5 ans et qui, pendant cette période, n’a pas été habitée par quelqu’un en tout état de cause, ni par son propriétaire ni par son locataire, les frais de notaire – qui iront, pour l’essentiel, dans les caisses du Trésor public – sont considérablement réduits. Jugez plutôt, depuis 2011, seule la taxe départementale s’applique à la vente de logements neufs et son taux est limité à 0,71 % ! Une très belle économie donc. Cependant, il est important de rappeler que si les frais de notaire sont moins élevés dans le neuf que dans l’ancien, il n’en est pas de même pour le prix de vente. Si l’on établit une moyenne, au cours de l’année 2021, dans l’ancien, le prix du m² en France tourne autour de 3 339 € alors que, dans le neuf, il culmine à 4 276 € / Source : Baromètre LPI-SeLoger – Décembre 2021.
Les frais de notaire en cas d’achat d’une maison
Dans le cas de ventes immobilières (maison ou appartement), le prix de vente est divisé en tranches et ce sont les tarifs de la série S1 qui s’appliquent. Le moyen le plus simple de calculer les frais de notaire pour l’achat d’une maison est d’utiliser un simulateur. Le prix de l’intervention du notaire correspondra alors à :
Les frais de notaire en cas de succession
En matière de succession, les frais de notaire sont réglementés et varient selon le type d’opération réalisée. Pour un acte de notoriété en ligne directe (destiné à prouver sa qualité d’héritier), le prix est fixé à 58,20 € (hors TVA). Pour une attestation de propriété (ou de cession), le prix est dégressif et proportionnel à la valeur du bien cédé. Ensuite il faudra calculer 15,09 € HT, soit 18,11 € TTC si la valeur du bien est inférieure à 3 120 € et 0,484 % HT de la valeur du bien si la valeur de ce dernier est supérieure à 3 120 €. .
Pour une déclaration successive, les frais de notaire seront également dégressifs et proportionnels. Pour une part du patrimoine immobilier inférieure à 6 500 €, les frais seront alors de 1,548 %. Entre 6 500 € et 17 000 €, ils passeront à 0,851 % de la part brute d’actif, puis ils baisseront à 0,580 % pour une valeur d’actif comprise entre 17 000 € et 30 000 €. Enfin, ils seront de 0,426 % si la valeur de valeur dépasse 30 000 €. En revanche, s’il doit faire un état des lieux, les honoraires perçus par le notaire seront forfaitaires. Ils s’élèveront à 75,46 € HT, soit 90,55 € TTC.
Dans le cas d’un certificat de propriété (ou de transmission par décès), les frais de notaire seront calculés par tranches. Jusqu’à 6 500 €, ils correspondent à 2 % de la valeur du bien. Entre 6 500 € et 17 000 €, ils seront de 1,1 %. De 17 000 € à 30 000 €, les frais s’élèveront à 0,75 % de la valeur du bien et au-delà de 30 000 €, ils chuteront à 0,55 %.
Exemples de simulation de frais de notaire
Pour un appartement dont le prix de vente est de 200 000 €, les frais de notaire seront d’environ 2 061 €. Soit 6 500 x 4 % (260 €) + 17 000 – 6 500 x 1,65 % (173,25 %) = 60 000 – 17 000 x 1,1 % (473 €) + 200 000 – 60 000 x 1,65 % (173,25 %) = 60 000 – 17 000 x 1,1 % (473 €) + 200 000 – 60 000 x 1,65 % (173,25 %), hors TVA (0 000 €, 0 000 %, 4 000 € + 1 825 % TVA) (412,25 €) = 2 061 € TTC.
Si cet appartement est situé dans l’un des 91 départements dont les droits de mutation ont augmenté, les droits d’enregistrement seront de 11 613 €. Soit 9 000 € (200 000 x 4,5 %) pour la taxe départementale + 2 800 € (200 000 x 1,20 %) pour la taxe communale + 213 € pour la taxe d’Etat (2,37 % de la taxe départementale).
Vous paierez alors 15 660 € (2 061 € de frais de notaire + 12 013 € de frais d’enregistrement + autres documents).
Qu’en est-il des provisions pour frais ?
Contrairement aux agents immobiliers, interdits par la loi Hoguet de facturer leur client avant la fin de la vente du bien, les notaires peuvent parfois exiger, lors de la signature d’un compromis de vente, le versement d’une somme d’argent (350 €, le moyen. ). Ce paiement est ensuite ajouté au dépôt de garantie. Jusque-là, rien d’extraordinaire, si ce n’est que les notaires considèrent que ce versement constitue une provision pour frais et que donc, si la transaction n’a pas lieu, ils n’ont aucune obligation de restituer cette somme. En revanche, les notaires devront rembourser – intégralement – les sommes qui leur seront versées dans deux cas. Tout d’abord, si la condition suspensive mentionnée dans l’avant-contrat et liée à l’obtention d’un crédit immobilier n’est pas remplie. En revanche, si un acquéreur non professionnel invoque le droit de rétractation SRU (Solidarité et Renouvellement Urbain), c’est-à-dire il se rétracte dans les dix jours (contre sept jours seulement avant 2015, NDLR) après la signature de la promesse de vente ou du règlement amiable.