Lorsqu’un bien immobilier reçu en donation ou en succession est revendu par son nouveau propriétaire, les règles de calcul de la plus-value immobilière sont différentes par rapport à un bien acquis à titre onéreux.
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Table des matières
La valeur vénale du bien à prendre en compte

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Le bien ayant été reçu gratuitement par donation ou succession, le calcul de la plus-value du bien ne peut se baser sur le prix d’acquisition. Le montant pris en compte est alors la valeur vénale utilisée pour le calcul des droits de donation ou de succession (payés lors du transfert de propriété). Photo Adobe Stock
Vous cherchez à vendre une maison donnée ou héritée ? Il est possible que cette vente génère une plus-value : c’est-à-dire la différence entre le prix auquel un bien est vendu et son prix d’achat.
Les plus-values sur une résidence secondaire sont imposées sur le revenu au taux de 19% et soumises aux prélèvements sociaux au taux de 17,2%. Sauf si vous n’avez pas acheté la propriété, car vous l’avez reçue en cadeau ou en héritage.
Alors, comment est calculée la plus-value immobilière ? Combien? Réponses.
Comment majorer le prix pour diminuer la taxation ?
Le bien ayant été reçu gratuitement par donation ou succession, le calcul de la plus-value du bien ne peut se baser sur le prix d’acquisition. Le montant pris en compte est alors la valeur vénale utilisée pour le calcul des droits de donation ou de succession (payés lors du transfert de propriété).
Par conséquent, déterminer la valeur marchande d’un bien immobilier, c’est-à-dire son prix estimé au jour de la signature du contrat de donation ou de possession chez le notaire, est très important.
Selon la Chambre des notaires de Paris, la surestimation de cette valeur peut entraîner des droits de donation ou de succession élevés (selon un barème progressif qui dépend de la valeur du bien). « La sous-évaluation va générer une importante plus-value imposable au moment de la vente », soulignent les notaires.
En effet, si la valeur est faible et le prix de vente élevé, la base imposable sera élevée. Et la valeur sous-évaluée peut être remise en cause par le fisc lors du contrôle.
Il peut alors être fiscalement avantageux de revendre le bien rapidement après donation ou succession afin de ne pas avoir de plus-value à payer.
Afin de réduire l’imposition des plus-values immobilières, il est possible d’augmenter le prix d’achat en y ajoutant des frais de notaire (ou frais d’acquisition) payés séparément, pour un montant forfaitaire de 7,5% du prix d’acquisition.
Comment faire baisser la plus-value ?
S’il s’agit d’un bien reçu par donation ou succession, la valeur du bien est ici augmentée des frais de donation ou de succession pour leur montant réel (et non forfaitaire). Condition pour en bénéficier : ces frais doivent être payés par le bénéficiaire (bénéficiaire de la donation) ou l’héritier.
Plus-value immobilière reçue à titre gratuit : exonérations possibles
- Même si le bien a été reçu en donation ou en succession, vous avez droit à une indemnité de durée de possession qui réduit la base imposable à l’impôt sur le revenu et sur laquelle sont versées les cotisations sociales. Le début de la période de détention commence le jour où le bien vous est transféré.
- Il existe donc une exonération totale d’impôt si vous êtes propriétaire du bien depuis plus de 30 ans. Si vous avez fait de la maison reçue par donation ou succession votre résidence principale, vous n’êtes pas imposé en cas de plus-value.
- A savoir, « l’utilisation temporaire de l’appartement, notamment juste avant sa vente, ne vous permettra pas d’utiliser l’exonération », précisent les impôts.
- Quelles sont les charges déductibles des plus-values immobilières ? Du prix, sur la documentation jointe, vous pouvez déduire les frais payés lors de la vente (par exemple, les frais liés aux diagnostics obligatoires). Le prix de vente doit être majoré des sommes versées pour votre compte (par exemple, indemnité d’éviction versée par l’acquéreur au locataire en place).
- Comment ne pas payer d’impôt sur les plus-values ? Gains en capital exonérés
transfert de résidence principale ;
Pourquoi attendre 5 ans avant de vendre sa maison ?
la première vente d’un appartement qui n’est pas le principal ;
transfert par des personnes âgées ou handicapées aux moyens modestes ;
la durée de propriété du bien transféré est supérieure à 30 ans ;
Comment ne pas perdre d’argent en vendant sa maison ?
transfert de logement en France à des non-résidents ;
Quels travaux peuvent être déduits des plus-values ? En effet, depuis 2005, seuls trois types de travaux peuvent être déduits des plus-values immobilières : les travaux de reconstruction, les travaux d’élévation, ou les travaux apportant un nouvel élément de confort à l’appartement.
On considère généralement que pour revendre une maison sans perdre d’argent, il faut attendre 5 ans afin d’amortir les frais liés à l’achat.
Quand vendre pour ne pas avoir de plus-value ?
Pourquoi attendre 5 ans avant de revendre ? On dit qu’il faut attendre 5 ans avant de revendre son bien pour amortir les frais liés à l’achat du bien. Cependant, la loi ne prescrit aucun délai pour la revente d’un bien immobilier !
Puis-je revendre la maison que je viens d’acheter ? Vous souhaitez revendre la maison que vous venez d’acheter ? Rien ne vous en empêche. En effet, la loi ne prescrit aucun délai pour la revente du bien, même lorsque le prêt est en cours.
Afin de revendre votre maison sans perdre d’argent, si vous avez bénéficié d’une réduction d’allocations, vous devez éviter de le faire entre la 2ème et la 3ème année de résidence. En revanche, si vous revendez pour un motif exceptionnel (par exemple, divorce ou mutation forcée), l’État pourra être plus indulgent.
Quels sont les frais qui peuvent être déduits de la plus-value ?
Pourquoi attendre 5 ans pour vendre votre maison ? En général, les experts conseillent d’attendre au moins 5 ans avant de revendre son bien, afin d’amortir le coût d’achat du bien. Par conséquent, revendre une maison il y a 5 ans sera très souvent un mauvais calcul financier.
Puis-je conserver l’argent de la vente de ma maison ? Non, il n’est pas possible de revendre votre logement avant d’avoir remboursé intégralement le prêt. Cependant, avec l’accord de la banque, vous pouvez transférer votre prêt : utiliser le solde restant du premier prêt pour financer l’achat d’un autre bien.
Les cessions inférieures à 15 000 € Les plus-values réalisées lors de cessions d’un montant inférieur ou égal à 15 000 € sont totalement exonérées. Ce plafond de 15 000 € est calculé sur la valeur du bien ou de la partie de bien en pleine propriété et s’apprécie à chaque mutation.
Quelles conditions pour ne pas payer de plus-value ?
Comment ne pas taxer les plus-values ? La revente de votre bien dans un délai d’au moins six mois à compter de la date d’acquisition vous donne droit à un crédit d’impôt de 6 %. Ce pourcentage reste inchangé jusqu’à la 21e année d’accession à la propriété. Après 22 ans de propriété, la propriété est exonérée de la taxe IR.
Puis-je vendre l’appartement il y a 5 ans ? La loi ne prescrit aucun délai pour la revente d’un bien immobilier. Il existe divers risques, notamment financiers, à revendre avant 5 ans. Pour espérer une plus-value lors de la revente, il faut revendre le plus tard possible et suivre les cours du marché du secteur.
Base d’imposition : plus-value brute. Du prix de vente, sur les factures, il est possible de déduire les frais engagés lors de la vente, tels que les diagnostics obligatoires, les frais d’agence si à la charge du vendeur, les frais de mainlevée ou les honoraires dus au syndic.
Comment réduire ses droits de succession sur un bien immobilier et éviter une plus-value immobilière ?
Les frais de notaire sont-ils déductibles des plus-values ? Ici, les frais d’agence ne sont jamais pris en compte dans le calcul des plus-values. Le prix d’achat du bien est également pris en compte. Celui-ci prend en compte le coût du logement ainsi que les frais d’acquisition (c’est-à-dire les frais de notaire et d’agence, le cas échéant).
Quels actes sont exonérés de plus-values immobilières ? Les cessions inférieures à 15 000 € Les plus-values réalisées lors de cessions d’un montant inférieur ou égal à 15 000 € sont totalement exonérées. Ce plafond de 15 000 € est calculé sur la valeur du bien ou de la partie de bien en pleine propriété et s’apprécie à chaque mutation.
Biens immobiliers dont la valeur est inférieure à 15 000 euros. Lorsque le prix de vente ne dépasse pas 15 000 euros, la plus-value du bien immobilier est totalement défiscalisée. Ce cas peut se présenter notamment lors d’une copropriété ou d’un mariage.
Pourquoi attendre 5 ans avant de vendre une maison ? On considère généralement que pour revendre une maison sans perdre d’argent, il faut attendre 5 ans afin d’amortir les frais liés à l’achat.
Comment réduire les frais de succession sur un bien immobilier ?
Qui est exonéré des plus-values ? Vous êtes totalement exonéré si vous réalisez une plus-value sur la vente de l’appartement principal et de ses équipements annexes (sous-sol, garage, parking, cour, etc.). L’appartement doit être votre résidence principale au moment de la vente.
Pour éviter les droits de succession que les héritiers auraient à payer sur les biens immobiliers, le propriétaire peut créer une SCI familiale de son vivant et ensuite céder les parts à ses enfants. La cession d’actions par voie de donation permet de bénéficier des réductions en vigueur.
Comment calculer la plus-value quand on a hérité avec usufruit ?
Comment transférer votre propriété gratuitement ? La dotation et l’assurance-vie sont des solutions pour transmettre votre patrimoine à moindre coût. Si l’assurance-vie n’est pas adaptée à la transmission d’un bien immobilier, elle peut néanmoins permettre aux bénéficiaires désignés dans le contrat (conjoint, enfants, etc.) de payer des droits de succession.
Comment est calculée la plus-value de cession d’un bien hérité ? La plus-value immobilière est égale à la différence entre le prix de vente et le prix d’achat ou la valeur déclarée, lorsque le bien a été reçu en donation ou en succession.
Comment réduire les droits de succession et même les éviter ? Pour réduire les droits de succession, les conjoints peuvent donner à leurs enfants de leur vivant. Ils peuvent leur en donner dans la limite des abattements (100 000 euros par parent et enfant) afin qu’ils ne paient pas de droits de donation.
Comment calculer la plus-value d’un bien en indivision ?
Le moyen le plus sûr de réduire le passif que vos héritiers auront à payer est de leur accorder des donations. Pour faciliter la circulation de l’argent entre les générations, le fisc a en effet mis en place un système de prélèvements sur le patrimoine transmis de son vivant.
Comment éviter les frais immobiliers pour une maison ? Pour éviter les droits de succession, le propriétaire peut créer une SCI et ensuite céder les parts à ses enfants. La cession d’actions par voie de donation permet de bénéficier des réductions en vigueur. De plus, l’opération peut être renouvelée tous les 15 ans.
« Dans le cadre d’une plus-value de donation avec usufruit, la règle est simple : le prix d’achat retenu pour le calcul correspond à la valeur vénale du bien au moment de la donation », explique Josselin, agent immobilier à Limoges.
Comment réduire les frais de succession sur un bien immobilier ?
Comment calculer exemple de plus-value ? Si vous êtes locataire depuis au moins 5 ans, l’administration fiscale approuve une majoration de 15% du prix d’achat pour le calcul des plus-values. Dans notre exemple, le prix d’achat serait donc égal à (190 000 € 15 % = 28 500 €) 218 500 €.
Qui est redevable de l’impôt sur la plus-value en cas de vente d’un bien individuel ? Cas d’exonération de l’impôt sur les plus-values : En cas de morcellement de propriété, seul l’usufruitier peut prétendre à l’exonération, s’il utilise le logement comme résidence principale.