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Cette option permet d’investir dans la pierre et de bénéficier de réductions attractives
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Pour profiter d’une fiscalité réduite, certains épargnants désireux d’investir dans l’immobilier peuvent être tentés d’acquérir un bien destiné à la location meublée. Cette option, qui peut être pensée dans l’ancien comme dans le neuf, est à ce jour très intéressante d’un point de vue fiscal, notamment au regard des charges déductibles des loyers perçus. Il existe cependant de nombreuses restrictions relatives à la location meublée. Avant de réaliser un tel investissement, il convient d’étudier attentivement les règles propres à ce type de location et de prendre en compte le risque accru d’entretien et de vacance lié à une forte rotation des locataires.
Face à la hausse de l’inflation, certains épargnants n’hésitent pas à se tourner vers les placements immobiliers. En effet, la pierre offre l’avantage de protéger le capital investi contre l’érosion monétaire, notamment grâce à un loyer indexé sur la hausse des prix. Parmi les solutions d’investissement possibles, la location meublée occupe une place optionnelle, notamment pour les contribuables à la recherche d’un régime fiscal réduit.
Une imposition sur les bénéfices commerciaux
En louant un logement meublé, vous pouvez bénéficier d’un abattement forfaitaire sur vos revenus locatifs. En effet, contrairement à une simple location, le propriétaire d’un tel bien est considéré comme un commerçant par le fisc.
De ce fait, les loyers perçus rentrent dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), et non des revenus fonciers dans la déclaration fiscale.
Si vos revenus locatifs n’excèdent pas 72 600 euros par an, le régime forfaitaire, aussi appelé « micro-BIC », s’applique. Ce régime permet à l’investisseur de bénéficier d’une rémunération fixe de 50% du montant total des loyers perçus, charges locatives comprises, c’est-à-dire tenant compte des provisions pour honoraires versés par le locataire. Au-delà de ce seuil de 72 600 euros, les règles dites du « vrai BIC » s’appliquent. Dès lors, il est possible de déduire de vos revenus tous les frais liés à l’activité de votre location meublée : honoraires, assurances, taxe foncière, intérêts d’emprunt, etc. Ce régime réel est d’autant plus intéressant » qu’il est aussi possible d’amortir la valeur du bien (hors terrain), les frais de notaire ainsi que le montant des travaux de rénovation des lieux ou l’achat de mobilier », indique Sébastien Delattre, associé gérant d’Ambre Patrimoine. Du coup, « il est possible de bénéficier d’une fiscalité quasi nulle pendant 20 ans, voire plus, notamment dans les grandes villes comme Paris, où les prix d’achat sont élevés et les rendements relativement faibles », ajoute-t-il.
« Les loyers perçus relèvent de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non des revenus fonciers de la déclaration d’impôt. »
Autre avantage : une société de location meublée peut bénéficier du statut de « société de location meublée professionnelle » (LMP), à condition de remplir les deux conditions suivantes : « ses revenus locatifs annuels doivent atteindre au moins 23 000 euros TTC, et dépasser le total somme de ses autres revenus professionnels », comme l’indique Sébastien Bagard, directeur administratif et financier de Fidexi.Avec un tel statut, la valeur du bien meublé n’entre pas dans l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) si l’activité de location est votre activité professionnelle principale.
Autre avantage de la LMP : le propriétaire bailleur est soumis au régime professionnel des plus-values lors de la cession du bien mis en location. Concrètement, si l’entreprise est exploitée depuis au moins cinq ans, il bénéficie d’une exonération totale lorsque la moyenne des revenus de la location, au cours des deux années civiles précédant la date de réalisation de la plus-value, ne dépasse pas le seuil de 90 000 euros hors taxes ; et une exonération partielle si les mêmes revenus sont compris entre 90 000 euros HT et 126 000 euros HT, selon l’article 151 septies du Code général des impôts.
Un régime peu contraignant
Enfin, comme l’évoque Sébastien Bagard, « les pertes de l’activité de location meublée, exercée à titre professionnel, peuvent être imputées sur le revenu global, sans limitation de montant ». Et si ce revenu global est insuffisant, « le déficit ainsi généré pourra être reporté sur six ans », précise-t-il.
Mais même si le propriétaire bailleur n’a plus besoin d’être immatriculé au registre du commerce et des sociétés pour bénéficier du statut LMP, il est redevable de l’impôt sur vos revenus d’indépendant, comme tout autre chef d’entreprise. Le coût annuel de ces apports est de l’ordre de « 30% à 35% du bénéfice par an, avec un forfait minimum de 1145 euros », précise Sébastien Delattre.
« Le régime juridique de la location meublée est moins contraignant que celui de la location en logement seul, notamment en ce qui concerne la durée du bail. »
Des coûts et des contraintes
Outre l’aspect fiscal, le régime juridique de la location meublée est également moins contraignant que celui de la location seule d’un logement, notamment en ce qui concerne la durée du bail. Ainsi, le bail qui constitue la résidence principale du locataire est obligatoirement conclu pour une durée d’un an renouvelable. Mais il n’est pas interdit d’établir un bail de trois ans, par exemple, comme pour un bail vide. Si le locataire est étudiant, il est possible de lui proposer un bail de neuf mois non renouvelable. Et si le locataire doit répondre à un besoin ponctuel de logement, du fait de la mobilité, il est possible de lui proposer un « loyer mobilité », pour une durée de un à dix mois. Dans un souci de souplesse, il est également possible de fixer librement le délai de préavis à respecter pour donner congé au locataire, sans avoir à donner de motif particulier. De plus, le montant de la location est libre, sauf si le bien est situé dans une zone étroite, auquel cas ce montant est réglementé par la loi.
De plus, la location meublée a l’avantage d’être plus rentable pour les propriétaires que la simple location. A périmètre, localisation et services identiques, les professionnels interrogés estiment que les logements meublés se louent 20 à 30 % plus chers que les logements non meublés.
Cependant, ce type de location expose les investisseurs à un risque important de vacance locative entre deux résidents. Un risque relativement limité dans les villes les plus attractives économiquement. Ainsi, à Paris par exemple, la demande de logements meublés semble bien au rendez-vous, comme le suggère Stanislas Costeaux, fondateur de l’agence spécialisée Book A Flat, qui constate ces derniers mois « un taux d’occupation record et une hausse des loyers pour la plupart des meublés ». appartements dans la capitale ».
Néanmoins, proposer des locations de courte durée ne s’improvise pas, et s’accompagne inévitablement de coûts incompressibles, dont il faut tenir compte dans le calcul de la rentabilité locative finale. Tout d’abord, louer une maison meublée oblige le propriétaire à équiper entièrement le bien et à renouveler régulièrement les éléments usés ou détériorés. De plus, la dégradation d’un appartement meublé est souvent plus rapide, du fait d’un turnover plus important des locataires.
« A superficie, localisation et services similaires, les professionnels interrogés estiment que les logements meublés se louent 20 à 30% plus cher que les logements non meublés. »
Autre point de vigilance : la question de l’assurance emprunteur, en cas de décès de l’investisseur, suite à l’extinction de la dette de prêt. En effet, si le bien meublé a été acheté à crédit, les conséquences fiscales sont loin d’être négligeables pour les héritiers du défunt. A la différence d’un investissement immobilier traditionnel, « la prestation d’assurance décès est considérée par l’administration fiscale comme un produit exceptionnel, soumis à cotisation sociale, et imposable au taux marginal d’imposition de l’investisseur décédé, qui peut alors atteindre jusqu’à 45%, » raconte Sébastien Delattre.
Dernier point important à mentionner : la gestion des locations meublées demande beaucoup de temps et d’énergie. S’atteler à la recherche fréquente de nouveaux locataires, voire réparer un appareil électroménager ou un meuble endommagé, demande du temps et de la disponibilité, et se traduit par un fort investissement personnel. Il est bien sûr possible de déléguer toutes ces tâches à une agence immobilière, mais ce service est loin d’être gratuit. Par ailleurs, une société de location meublée qui a choisi le régime « vrai BIC » doit tenir une comptabilité, en établissant chaque année un bilan et un compte de profits et pertes. Et encore une fois, ce sera difficile à gérer sans les services d’un professionnel.
Viager : +6% entre 2020 et 2021
Selon le dernier baromètre du cabinet immobilier Renée Costes, spécialisé dans les rentes, ce mode d’acquisition est actuellement en hausse en France, avec une augmentation de 6% du nombre de transactions enregistrées en 2021, par rapport à 2020. Il faut dit que cette formule présente de nombreux avantages tant pour les vendeurs que pour les acheteurs. En effet, face à l’inflation et à l’érosion du pouvoir d’achat, de plus en plus de personnes âgées se tournent vers les rentes pour se constituer un complément de revenu afin d’améliorer leur quotidien.
Dans le cadre d’une rente de libre passage par exemple, le vendeur, aussi appelé rente, conserve l’usufruit de son bien, et donc son usufruit, jusqu’à son décès. De son côté, l’acquéreur (le rentier) n’est propriétaire que de la nue-propriété, moyennant le versement d’une rente périodique (mensuelle, trimestrielle ou annuelle), dont le montant dépend notamment de la durée de vie attendue de la rente à ce moment-là. . de la transaction. Cette rente peut également être accompagnée d’un bouquet, c’est-à-dire une somme d’argent versée au rentier lors de la signature de l’acte de vente, qui représente une fraction de la valeur vénale du bien. Évidemment, ni le vendeur ni l’acheteur de la rente ne connaissent le prix final du bien à l’origine, puisque ce montant dépend de la date du décès du vendeur.
Mais pour la rente, la rente permet d’étaler le versement du bien dans le temps, grâce au mécanisme de la rente. A noter que « la rente et le bouquet font l’objet de calculs précis, effectués selon plusieurs critères, dont l’espérance de vie du vendeur, mais aussi ses besoins et souhaits, ainsi que la valeur vénale du bien », souligne Sophie Richard. , fondateur de Viagimmo.
Conjuguez simplement propriété et location meublée
Dans le cadre d’une stratégie patrimoniale, certains investisseurs peuvent décider d’utiliser le mécanisme du démembrement qui consiste à diviser la pleine propriété d’un bien en deux parties distinctes. D’une part, le droit d’usage donne le droit de jouir du bien. En revanche, la nue-propriété permet de posséder ce même bien, mais sans l’habiter ni le louer.
Toutefois, dans le cas d’un bien destiné à la location meublée, cette opération n’est pas défiscalisée, notamment au regard de l’imposition des plus-values.
Pour les investisseurs ayant le statut de société de location meublée non professionnelle (LMNP), seules les cessions à titre onéreux sont imposables. Mais ce n’est pas le cas, ni après une succession, ni pour une donation, « qui permet, par exemple, de ne transmettre que la propriété d’un appartement meublé en franchise d’impôt sur la plus-value », précise Sébastien Delattre, associé gérant d’Ambre Patrimoine.
En revanche, une société de location en meublé professionnelle est soumise au régime des plus-values professionnelles, bien qu’elle puisse bénéficier d’une exonération totale ou partielle, lorsque les revenus liés à l’activité sont inférieurs à 90 000 euros, et que l’activité a été exercée dans un rôle professionnel depuis cinq ans ou plus.
Autre conséquence pour le bailleur de meublé relevant du régime réel simplifié : qu’il soit professionnel ou non, s’il n’a fait don que de la propriété de son bien, il n’est plus de fait le véritable propriétaire du meublé, mais seulement son usufruitier. Et à ce titre, il ne peut déduire de son revenu global que la valeur de son droit d’usage, et non l’intégralité du montant des amortissements sur constructions et agencements. De ce fait, le résultat comptable de l’activité de location meublée peut être largement bénéficiaire, réduisant ainsi le taux d’imposition lié à la location meublée.