Publié le :
02/08/2022
I- Le choix de l’indice :
02
Août
II- Les modalités de la révision :
Août
1- La révision totale sur une courte période :
08
2022
La conjoncture économique actuelle sur fond d’inflation des prix des matières premières est d’autant plus importante pour les conditions d’exercice des clauses d’ajustement de prix dans les contrats de construction de maisons unifamiliales (CCMI), qui sont soumises à l’application de conditions très particulières. Si le contrat de construction de maisons unifamiliales sans livraison de plan laisse les parties contractantes libres de modifier les termes du prix contractuel, il n’en est pas de même du contrat de construction de maisons unifamiliales avec livraison de le plan. En effet, la modification du prix du contrat est strictement encadrée par les dispositions des articles L. 231-11 et L. 231-12 du code de la construction et de l’habitation qui sont d’ordre public conformément aux dispositions de l’article L. 230-. 1 du règlement de construction et d’habitation. I- Le choix de l’indice : La loi prescrit un indice unique, puisque, selon les dispositions de l’article L.231-11 du code de la construction et de l’habitation : « Dans le cas où le contrat défini à l’article L. 231-1 fait l’objet une modification du prix, celle-ci ne peut être calculée qu’après l’élaboration d’un indice national de la construction pour tous les métiers, qui mesure l’évolution des coûts des facteurs de production dans la construction et est publié par l’autorité administrative. En d’autres termes, seul l’indice, plus connu sous le nom d’indice BT01, peut être sélectionné. La disposition suivante s’applique : « L’indice sur lequel se base le calcul de la révision est le dernier indice publié au jour de la signature du contrat. L’évolution prise en compte résulte de la comparaison de cet indice avec le dernier indice publié avant la date de chaque versement ou avant celui prévu à l’article L. 231-12, selon le choix des parties. », en application de l’article L.231-11 du code de la construction et de l’habitation in fine. II- Modalités de révision : Le Code de la Construction et de l’Habitation permet aux parties d’opter pour deux types de révision, à savoir : tte révision en peu de temps; – Une retouche limitée sur une plus longue période de temps. 1- La refonte complète en peu de temps : Les dispositions de l’article L.231-11, a) du Code de la Construction et de l’Habitation permettent l’option d’un « a) ajustement du prix en fonction de l’évolution de l’indice entre la date de signature contrat et celui prévu à l’article L. 231-12, le prix ainsi révisé ne pouvant être modifié après cette date ; « . La date fixée par l’article L.231-12 du code de la construction et de l’habitation est l’expiration d’un délai d’un mois après la plus tardive des deux dates suivantes : – Soit la date d’obtention tacite ou expresse des documents administratifs nécessaires à l’exécution des Autorisations de construire ;- Soit à compter de la date de réalisation de la condition suspensive en vertu de laquelle le contrat a été conclu ou est réputé conclu conformément aux articles L. 313-41 et L. 313-42 du Code de la consommation, c’est-à-dire à compter de la date de financement La Cour de cassation a eu l’occasion d’indiquer le caractère réglementaire de ces dispositions et de confirmer que la période à prendre en compte pour le calcul de l’ajustement est bien la période qui s’écoule entre la signature du contrat et le mois qui suit le dernier des deux prévus à l’article L. 231-12 du code de la construction et de l’habitation, à savoir le Dat sur l’obtention du permis de construire ou la date de réalisation de la condition suspensive pour l’octroi du prêt. En d’autres termes, les contractants ne peuvent choisir entre les deux dates (Cass, 3e civ., 15 juin 2022, n. 21-12.733), auquel cas la variation de prix porte sur le tout. 2- Une révision limitée sur une période plus longue gue : Les dispositions de l’article L.231-11, b) du code de la construction et de l’habitation laissent la faculté d’une période plus longue, à savoir une « révision de chaque versement dans une limite exprimée en pourcentage de l’évolution de l’indice défini ci-dessus entre la date de signature du contrat et la date de livraison prévue au contrat, ne peut être modifiée sur une délai de neuf mois après la date prévue à l’article L 231-12 si la livraison prévue doit intervenir après ce délai. » La révision sera alors échelonnée, puisqu’elle interviendra alors à chaque échéance de paiement et ne pourra être effectuée sur une période de 10 mois à compter de la plus tardive des deux dates suivantes : – soit à compter de la date d’obtention tacite ou expresse de le permis de construire ; – soit la date de réalisation de la condition suspensive d’obtention du financement de la construction. Ce mode de révision est également restreint car il doit être exprimé en pourcentage limite. Si, selon le 5° de l’article L.231-11 du code de la construction et de l’habitation, la révision « doit être comprise entre 60 % et 80 % de l’évolution de l’indice », les dispositions de l’article R.231-6 in fine s’appliquent de plein droit en précisant que : « la limite mentionnée à l’article L. 231-11 est fixée à 70 % ». III- Respect du formalisme : Du fait du secteur protégé, les dispositions de l’article L. 231-11 du code de la construction et de l’habitation prévoient un formalisme très précis et donc nécessairement obligatoire. Tout d’abord, « ces conditions doivent être portées à la connaissance du maître d’ouvrage par le responsable de la construction avant la signature du contrat ». En outre, « elles doivent être reproduites dans le marché, et cet acte doit également comporter, euh, paraphé par le pouvoir adjudicateur, une clause par laquelle le pouvoir adjudicateur confirme avoir été informé dans les conditions fixées ci-dessus ». Enfin, le contrat doit comporter une acceptation manuscrite d il reprend le contenu des informations collectées par le pouvoir adjudicateur. Dans ces conditions, il est évidemment nécessaire que le contrat reprenne intégralement au moins les dispositions des articles L. 231-11 et L. 231-12 du code de la construction et de l’habitation. Dès lors, la Cour d’appel de Paris (CA Paris, pôle 4, 5e ch., 8 février 2012, n° 11/02844, SAS Maison Barbey Maillard c/ Mme Ngo Nyengue) a pu constater que le contrat ne répondait pas à ce « ces exigences ne correspondent que partiellement », puisqu’il s’agit en fait d’une note manuscrite, les dispositions de l’article L. 231-12 (et pas même celles de l’article L 231-11) ont été reproduites. Les consultants ont donc considéré qu’il ne s’agissait pas d’une indication suffisante pour obtenir les informations nécessaires de la part de l’autorité contractante. Idéalement, le client se réserve le droit de prouver, par une notification écrite et paraphé, qu’il a donné au pouvoir adjudicateur des explications sur les modalités de la révision du prix avant la conclusion du contrat. En effet, la sanction du non-respect du formalisme prévu à l’article L. 231-11 est radicale, puisque : « A défaut des informations prévues aux deux alinéas précédents, le prix indiqué au contrat n’est pas révisable. » … Cet article ne traite que de ses auteurs.
En d’autres termes, seul l’indice, plus connu sous le nom d’indice BT01, peut être sélectionné.
Il précise : « L’indice servant de base au calcul de la révision est le dernier indice publié au jour de la signature du contrat. L’évolution prise en compte résulte de la comparaison de cet indice avec le dernier indice publié avant la date de chaque versement ou avant celui prévu à l’article L. 231-12, selon le choix des parties. », en application de l’article L.231-11 du code de la construction et de l’habitation in fine.
2- Une révision limitée sur une période plus longue :
– Une refonte complète en peu de temps;
– Une retouche limitée sur une plus longue période de temps.
La date fixée par l’article L.231-12 du Code civil est l’expiration d’un délai d’un mois après la plus tardive des deux dates suivantes :
– Soit la date d’obtention tacite ou explicite des autorisations administratives nécessaires à l’exécution de la construction ;
III- Respect du formalisme :
– Soit à compter de la réalisation de la condition suspensive en vertu de laquelle le contrat a été conclu ou est réputé conclu conformément aux articles L. 313-41 et L. 313-42 du Code de la consommation, soit. H à compter de la date de financement.
La Cour de cassation a eu l’occasion de rappeler le caractère réglementaire de ces dispositions et de confirmer que le délai à prendre en compte pour le calcul de l’ajustement est bien le délai qui s’écoule entre la signature du contrat et le mois suivant la plus tardive des deux dates mentionnées à l’article L. 231-12 du Code civil, à savoir la date d’obtention du permis de construire ou la date de réalisation de la condition suspensive d’octroi du prêt.
En d’autres termes, les contractants ne peuvent choisir entre les deux dates (Cass, 3e civ., 15 juin 2022, n. 21-12.733), auquel cas la variation de prix porte sur le tout.
La révision s’effectue alors par étapes, puisqu’elle intervient alors à chaque échéance de paiement et ne peut être effectuée sur une période de 10 mois à compter de la plus tardive des deux dates suivantes :
– soit à compter de la date d’obtention tacite ou explicite du permis de construire ;
– soit la date de réalisation de la condition suspensive d’obtention du financement de la construction.