En moyenne, sur un an, les prix de l’immobilier en France ont augmenté de 5,6 %. Mais la situation pourrait changer en 2023. Dans certaines grandes villes, les prix pourraient chuter, tandis que dans d’autres, ils pourraient encore augmenter.
Lundi 17 octobre, le groupe immobilier Aviv et ses filiales Meilleurs Agents et Se Loger en France ont présenté leur baromètre sur l’état actuel du marché immobilier et ses perspectives. Il montre notamment que les prix ont augmenté en moyenne de 5,6 % au cours d’une année. Et avec une inflation qui approche les 6%, le contexte actuel découragera-t-il les acquéreurs potentiels ?
Selon Xavier Timbeau, directeur général de l’Observatoire français des conjonctures économiques (OFCE), interrogé par MoneyVox, « les risques d’un blocage du marché immobilier sont ailleurs. L’impact de la crise économique et énergétique sur l’immobilier sera minime, comparé à l’effet direct de la hausse des taux de crédit.
Les taux des crédits devraient se stabiliser dès 2024
Ainsi, la hausse des taux des crédits immobiliers, conjuguée au durcissement des conditions d’agrément par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) et le niveau du taux d’intérêt – seuil maximal au-delà duquel une banque ne peut approuver un prêt – sont autant d’éléments susceptibles affecter la production de prêts. Selon l’observatoire Crédit Logement, il a baissé de 32% en août et septembre par rapport à l’année dernière. De plus, plusieurs professionnels constatent une augmentation des délais de vente et une augmentation du nombre de biens qui reviennent sur le marché suite à des refus de crédits.
Malheureusement, cette situation devrait perdurer pendant un certain temps. Si le taux moyen des crédits immobiliers sur 20 ans à la mi-octobre, selon les données recueillies par Meilleurtaux, est de 2,30 %, l’observatoire Crédit Logement CSA a publié ses projections et prédit que les taux cesseront de s’envoler. Seulement fin 2023 : « Compte tenu des changements intervenus au cours de l’été, le taux moyen attendu est de 1,65 % pour 2022, pour s’arrêter à 2,40 % en fin d’année. Il gagnerait encore 40 points au cours du premier semestre 2023 (à 2,80 % fin juin 2023), avant de retomber lentement à 2,45 % fin 2023, niveau auquel il se stabiliserait en 2024.
Or, très souvent, les hausses de taux s’accompagnent d’une baisse du pouvoir d’achat des emprunteurs immobiliers. Même s’ils parviennent à trouver des solutions pour atteindre leurs objectifs (acheter un bien plus petit, revoir les critères de leur localisation, emprunter sur une durée plus longue, etc.), cela ne suffit pas toujours selon Xavier Timbeau. Dès lors, « si les clients se retrouvent bloqués, ils devront probablement subir une importante correction des prix, de 10 à 20 % », estime-t-il. Bien sûr, « il faut du temps pour que le vendeur accepte de baisser son prix. Il y a toujours des acquéreurs pressés, ou des acquéreurs très fortunés, donc ça peut être trompeur pendant quelques trimestres. »
Des transactions qui devraient reculer
Selon l’économiste, ce phénomène touchera principalement « des marchés qui se sont énormément développés ces dernières années, comme les centres des grandes villes, où les prix ont atteint des niveaux très élevés ». Au niveau national, le groupe AVIV estime que « dans les 12 prochains mois la croissance des prix de l’immobilier, sûrement vouée à ralentir, devrait encore se maintenir en France, avec une croissance moyenne de 3% attendue », mais avec de fortes inégalités entre les villes.
Selon AVIV Group, le nombre de transactions devrait chuter de 15% en 2023 pour « revenir à moins d’un million de ventes avec 950 000 transactions dans les douze prochains mois ». Selon Xavier Timbeau, cette baisse est en partie due au fait que « des propriétaires peuvent finalement annuler la vente faute de trouver un bien à acheter. Cela pourrait également calmer partiellement le marché. »
Or, le groupe AVIV constate que le stock de logements résidentiels à vendre sur le marché français a baissé de 40% par rapport à octobre 2018. Le manque de logements disponibles gonfle donc forcément artificiellement les prix. Si ce phénomène était majoritairement réservé aux zones dites attractives, il l’est de plus en plus dans les villes moyennes où de nombreux individus se sont installés depuis la crise sanitaire, et surtout la démocratisation du travail à distance.