« L’extension du permis de construire à la relance commerciale : un nouvel outil à la disposition des collectivités »

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La lutte contre l’oisiveté commerciale et le développement de l’offre commerciale de proximité est un enjeu majeur pour de nombreux territoires. Ces dernières années, les pouvoirs publics ont mis en place plusieurs dispositifs pour accompagner les communes dans leurs efforts en ce sens.

En 2014, le législateur a mis en place un dispositif pilote d’une durée de 5 ans pour favoriser la revitalisation du commerce et de l’artisanat, qui a pris la forme d’un Contrat de Revitalisation Artisanale et Commerciale (CRAC). Malgré les résultats satisfaisants obtenus dans la mise en œuvre de ces contrats dans des communes très différentes (Draguignan, Valenciennes, Paris, Villeurbanne, Champigny-sur-Marne, Rennes ou Orléans) et la tendance à développer des mesures en faveur de la revitalisation commerciale (opération de revitalisation territoriale) , revitalisation des terres, etc.), afin de renforcer les objectifs dans ce domaine (1), l’expérimentation n’a pas été prolongée lors des discussions de la loi Elan en 2018.

Ce refus du législateur est d’autant plus paradoxal que les conditions de redynamisation commerciale sont très variables selon les contextes et nécessitent donc de nombreux outils pour mener des actions adaptées aux conditions locales. Si les intérêts des ORT ne sont pas contestés, ils ne confient pas la maîtrise d’ouvrage d’une opération à un opérateur. Dans certains cas, les business plans des foncières de revitalisation n’attirent pas les investisseurs nécessaires à leur création, comme par exemple lorsque les travaux de rénovation des locaux sont trop onéreux. Un contrat d’exploitation qui permet une participation financière de la collectivité au solde de l’opération trouve alors son utilité. Il est donc quelque peu surprenant que le projet de loi 3DS(2) ne contienne aucune disposition en la matière.

Après le rejet de divers amendements, ce n’est qu’au sein de la Commission mixte qu’un article 28 quater a été ajouté, qui est devenu l’article 110 dans le texte approuvé et promulgué. La principale caractéristique du texte consiste à introduire un nouvel article L.300-9 de la loi d’urbanisme, qui permet aux collectivités territoriales de conclure avec toute personne ayant une vocation un contrat portant sur l’exécution d’actions ou d’actions commerciales ou artisanales. opérations de revitalisation. Le contrat contient un programme d’actions ou d’opérations à réaliser, notamment foncières ou immobilières, ainsi que les conditions d’acquisition, de vente et, le cas échéant, de construction, de réhabilitation, de démolition et de gestion des locaux concernés. Il est conclu dans les mêmes formes que celles définies aux dispositions de l’article L. 300-4 et L300-5 de la loi d’urbanisme relatives à la concession d’aménagement. Ces préalables nécessitent de préciser l’objet du marché et son périmètre géographique, ses avantages par rapport au CRAC et sa procédure de passation.

Un contrat à conclure dans les périmètres ORT et du droit de préemption commercial

Les dispositions de l’article L. 300-9 définissent l’objet du contrat par référence aux zones géographiques où il peut être conclu. Il faut distinguer deux cas.

Dans le premier cas, le contrat est conclu dans le cadre d’une opération de revitalisation du territoire (ORT) visée à l’article L.303-2 de la loi sur la construction et l’habitation. Dans ce cas, le contrat peut avoir pour objet de réaliser :

Dans le second cas, le contrat est conclu dans le cadre du droit de préemption sur fonds de commerce défini à l’article L. 214-1 de la loi sur l’urbanisme. Elle a alors pour objet de mener des actions ou des opérations visant à favoriser la mixité, à maintenir ou à développer des activités artisanales et commerciales locales dans les espaces urbains.

Cette unité nécessite deux séries de notes concernant la portée géographique et l’objet du contrat.

La loi 3DS a certes assoupli les conditions géographiques de création des ORT en insérant un nouvel article L. 303-3 dans le code de la construction et de l’habitation, qui permet la création d’un ORT en dehors du centre-ville. Cependant, il est regrettable que ce contrat ne puisse être conclu que dans ces conditions géographiques, qui priveront certains territoires qui l’auraient identifié comme une réponse à leurs propres enjeux urbains et commerciaux de l’utiliser. Dans ce cas, la solution serait pour eux d’établir expressément un droit de préemption sur les actifs de l’entreprise. En revanche, rien dans ces nouvelles dispositions n’empêche le contrat de porter sur plusieurs sites disjoints, au moins au sein d’un ORT, ce qui pourrait faciliter l’équilibre financier de certaines activités.

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Quant à l’objet du contrat, il implique certains changements significatifs concernant les projets de développement pouvant être attribués. Si l’article L.300-1 du même code énumère l’expansion ou l’adaptation d’activités économiques parmi les objets d’aménagement, il est plus que douteux qu’un contrat ayant ce type d’objet puisse faire l’objet d’une concession d’aménagement, compte tenu compte tenu de la jurisprudence du Conseil d’Etat (3) sur l’affaire. La notion d’opérations d’aménagement suppose une volonté cohérente d’aménagement de la part de la personne publique, c’est-à-dire une intervention globale, complexe, comportant une dimension foncière importante, qui touche une partie importante de la structure urbaine ainsi que la création d’équipements publics. Une opération de revitalisation commerciale ou artisanale ne portant que sur des locaux de rez-de-chaussée n’aurait pas pu remplir ces conditions. Par ailleurs, l’article L. 300-4 de la loi d’urbanisme prévoit que seuls les projets d’aménagement peuvent être accordés, alors que le nouvel article L. 300-9 étend cette faculté à certaines mesures d’aménagement, plus modestes. Ces évolutions peuvent constituer les premiers jalons vers une évolution plus générale de la définition des opérations d’aménagement, ce qui est significatif puisque les enjeux actuels d’aménagement diffèrent de ceux de l’opération concernée par la jurisprudence Chamonix-Mont-Blanc.

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Une maîtrise foncière efficace

Ce nouveau contrat présente d’autres différences avec le CRAC. En plus de ne pas être une expérimentation, il garantit à son titulaire les moyens d’une gestion efficace du territoire. L’article 110 de la même loi 3DS prévoit expressément que l’opérateur désigné par la collectivité peut se voir déléguer le droit de préemption des villes, le droit de préemption urbain renforcé et le droit de préemption sur les baux commerciaux, artisanaux et commerciaux comme sur le domaines couverts par le projet de développement d’entreprise. Il va de soi que l’article L.300-9 nouveau de la loi d’urbanisme, en se référant à un contrat conclu dans les mêmes formes que celles prévues aux articles L.300-4 et L.300-5 du même code, autorise le concessionnaire à bénéficier du droit d’expropriation prévu dans la concession de construction. Enfin, s’agissant de la nature des biens susceptibles d’être acquis, il ne peut s’agir que de locaux d’activité et d’artisanat nécessitant une restructuration, une modernisation ou un agrandissement, ou encore il peut être entendu comme un logement situé au-dessus de la zone d’activité, car il est , par exemple dans de nombreux centres anciens ? A cet égard, on ne peut que se référer au texte de l’article L.300-4 de la loi sur l’urbanisme, qui permet au concessionnaire d’acquérir « les biens nécessaires à l’exploitation ». La possibilité d’acquérir également des locaux imbriqués avec des surfaces artisanales et commerciales doit être envisagée lorsqu’elle permet la mise en œuvre de l’opération.

Un contrat de la commande publique

Enfin, et ce sera notre dernière remarque, cette concession d’aménagement, conclue en matière de revitalisation artisanale et commerciale, lancée par la personne publique, comme toute concession relevant de la loi sur l’urbanisme, est soumise à des procédures de marchés publics. A cet égard, l’entité publique concédante devra considérer la procédure applicable selon que le contrat de concession implique ou non un transfert du risque financier au concessionnaire, c’est-à-dire il ne peut en supporter aucun. Dans le premier cas, cette concession d’aménagement sera réellement une concession, dans le second cas, cette concession sera un marché public. Le seul moyen pour une collectivité d’échapper aux règles de la commande publique est de travailler « en interne » avec un concessionnaire sur lequel elle exerce un contrôle similaire à celui qu’elle exerce sur ses propres services, par exemple une entreprise publique locale.

Évaluation 01

Le 29 juin 2000, lors de l’examen de la loi de finances rectificative n° 3, le ministre des Finances a annoncé à l’Assemblée nationale l’objectif de rénover 6 000 commerces en cinq ans. Retour au texte

Note de bas de page 02