Les notaires de l’Isère vous expliquent comment prendre en compte le coût des travaux dans le calcul de votre plus-value immobilière lors de la vente de votre bien.
Vie juridiqueNotaire Publié le 27 janvier 2023 à 15h00, Caroline Thermoz-Liaudy
Lorsque vous vendez un bien immobilier, qu’il s’agisse d’une maison, d’un appartement ou d’un terrain, vous réalisez généralement ce qu’on appelle une plus-value immobilière. Cette plus-value peut être exonérée d’impôt si elle concerne la vente de votre résidence principale, ou au contraire taxée à 36,2% si elle concerne la vente, par exemple, d’une résidence secondaire ou d’un appartement loué.
La plus-value est simplement la différence entre le prix d’achat (ou la valeur du bien si vous l’avez reçu par donation ou succession) et le prix de vente.
C’est ce bénéfice réalisé lors de la revente qui est soumis à taxation, après application d’un certain nombre de mesures correctives (réduction pour durée de détention, prise en compte de certains frais ou dépenses, etc.)
Lors du calcul de la taxe, le prix d’acquisition initial peut être majoré notamment du coût des travaux effectués dans le bien vendu, soit pour son montant réel, soit pour une somme forfaitaire.
I – Evaluation au montant réel
Il sera possible d’ajouter au prix d’acquisition le coût réel des travaux que vous avez soutenus financièrement, si vous remplissez les conditions suivantes :
Les dépenses qui ont le caractère de frais de location sont exclues : peinture, papier peint, tapis, etc. (sauf s’ils sont indissociables de travaux de construction, de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration)
Conservez donc toutes les factures des entrepreneurs, car vous devez justifier le montant des travaux, si l’administration vous le demande.
II – Evaluation forfaitaire
Alternativement, si les conditions ci-dessus ne sont pas remplies, il est possible d’appliquer ce que l’on appelle « le work package », qui consiste à augmenter la valeur d’acquisition de 15%. Ce forfait n’est valable que si vous vendez un immeuble dont vous êtes propriétaire depuis plus de cinq ans.
Il n’est alors pas nécessaire de rechercher si les coûts salariaux ont déjà été pris en compte pour l’assiette de l’impôt sur le revenu.
Ce forfait de 15% est une simple option et n’est pas cumulable avec les frais réellement engagés.
Jusqu’à présent, le forfait « Travaux » était appliqué automatiquement, s’il n’était pas possible de justifier des coûts réels et surtout sans que l’entrepreneur ait à établir la réalité des travaux réalisés.
Mais depuis la jurisprudence récente, le forfait de 15% semble être mis de côté si, en cas de contrôle, vous ne pouvez pas démontrer à l’administration fiscale que vous avez commencé à travailler sur le bien.
Dès lors, la règle Kummel ne serait qu’une règle de preuve : elle dispense le contribuable d’avoir à justifier de la réalité des travaux, mais elle réserve le droit à l’administration de prouver le contraire. Économisez vos factures!