Les notaires isérois vous expliquent comment prendre en compte les coûts des travaux dans le calcul de votre plus-value immobilière lors de la vente de votre bien.
Vie juridique Notaires Publié le 27 janvier 2023 à 15h00, Caroline Thermoz-Liaudy
Lorsque vous vendez un bien immobilier, qu’il s’agisse d’une maison, d’un appartement ou d’un terrain, vous réalisez souvent ce qu’on appelle une plus-value immobilière. Cette plus-value peut être exonérée d’impôt lorsqu’il s’agit de la vente de votre résidence principale, ou alternativement taxée à 36,2% lorsqu’il s’agit par exemple de la vente d’une résidence secondaire ou d’un appartement en location.
La plus-value est simplement la différence entre le prix d’achat (ou la valeur du bien lorsque vous l’avez reçu en donation ou en héritage) et le prix de revente.
C’est ce gain réalisé lors de la revente qui est soumis à taxation, après application d’un certain nombre de mesures correctives (réduction pour durée de détention, prise en compte de certains frais ou dépenses, etc.)
Lors du calcul de la taxe, le prix d’acquisition de base peut être majoré notamment en fonction des charges des travaux effectués dans le bien vendu, de son montant réel ou d’une somme forfaitaire.
I – Evaluation au montant réel
Il sera possible d’ajouter au prix d’achat le coût réel des travaux que vous avez soutenus financièrement, si vous remplissez les conditions suivantes :
Sont exclues les dépenses ayant les caractéristiques des charges locatives : peintures, papiers peints, moquettes, etc. (sauf s’ils sont indissociables des travaux de construction, de reconstruction, d’extension ou d’amélioration)
Conservez donc bien toutes les factures des entrepreneurs car vous devrez être en mesure de justifier le montant des travaux si l’administration vous le demande.
II – Evaluation forfaitaire
Alternativement, si les conditions ci-dessus ne sont pas remplies, il peut être mis en œuvre ce que l’on appelle « le work package » qui consiste à augmenter la valeur d’acquisition de 15 %. Ce forfait ne sera applicable que si vous vendez un immeuble dont vous êtes propriétaire depuis plus de cinq ans.
Il n’est pas nécessaire de savoir si les dépenses de travail ont déjà été incluses dans l’assiette de l’impôt sur le revenu.
Ce forfait de 15% est une simple option et n’est pas cumulable avec les frais réellement engagés.
Jusqu’à présent, le forfait « travaux » s’appliquait automatiquement s’il n’était pas possible de justifier des coûts réels et surtout sans que le cédant ait à établir la réalité des travaux réalisés.
Mais, depuis la jurisprudence récente, il semble que le taux forfaitaire de 15 % doive être écarté si, en cas de contrôle, vous ne pouvez pas démontrer au fisc que vous avez commencé à travailler sur le bien.
Dès lors, la règle du forfait ne serait donc qu’une règle de preuve : elle dispense le contribuable d’avoir à justifier de la réalité des travaux mais réserve le droit à l’Administration d’apporter la preuve contraire. Économisez vos factures!