Prêt immobilier : la capacité d’emprunt
Avant de contacter une agence pour lancer le processus de recherche d’un bien, vous devez définir votre capacité d’endettement. En effet, il s’agit d’un élément important pour obtenir un crédit immobilier, puisqu’il permet, notamment, de définir le montant que vous pouvez emprunter pour la réalisation de votre projet. Il vous permet également de définir la mensualité du prêt que vous pouvez contracter.
En principe, la capacité de paiement mensuelle est fixée sur la base d’un taux d’endettement de 35 %. Gardez à l’esprit que toutes les banques ne considèrent pas les mêmes éléments pour définir la capacité d’emprunt d’un client. En effet, la capacité d’emprunt peut varier selon l’interprétation du reste de la vie, du loyer et des revenus financiers par un établissement bancaire. C’est pourquoi la simulation de la capacité d’endettement sur Internet est une bonne alternative. En fait, l’estimation que vous obtiendrez ne variera que selon la durée de l’hypothèque.
Pour calculer la capacité d’emprunt, la formule est la suivante :
Capacité d’emprunt = [(Vos revenus – vos dépenses mensuelles) x 35] / 100
Gardez à l’esprit qu’il est possible d’améliorer votre capacité d’emprunt. En effet, il peut augmenter grâce à un pool de crédits. Si vous avez des crédits en cours, vous pouvez les consolider pour améliorer votre situation financière grâce à un nouveau crédit unique, avec une durée de remboursement plus longue.
Les mensualités du prêt immobilier
Bien sûr, il est également très important de calculer les mensualités. En effet, un crédit immobilier a forcément un coût, ce qui se traduit par un taux d’intérêt. L’idée est de réduire au maximum le taux de l’immobilier.
Pour avoir le taux d’intérêt d’un crédit immobilier, il faut prendre en compte 3 éléments, à savoir :
Gardez à l’esprit qu’un faible taux hypothécaire ne signifie pas que vous aurez la meilleure hypothèque. En effet, le prix du crédit immobilier sera également influencé par sa durée. Avoir des mensualités moins élevées sur une longue période de paie vous permettra de mieux gérer votre budget mensuel. Cependant, ce régime vous coûtera certainement plus cher au total. Par conséquent, vous devez trouver le bon équilibre, c’est-à-dire une mensualité supportable, mais dans un délai de remboursement plus court.
Il est possible d’utiliser un simulateur et un comparateur en ligne pour définir plus précisément les mensualités qu’implique une certaine offre.
Les frais de notaire à prévoir
Vous devriez également essayer d’estimer les frais de notaire impliqués dans l’achat de votre propriété. Pour rappel, ils correspondent aux sommes que vous verserez au notaire. Que vous envisagiez d’acheter neuf ou non, vous devez toujours payer les frais de notaire puisque l’acte de vente d’un bien est un acte notarié. Autrement dit, la signature de l’acte public doit se faire devant notaire.
Dans le cadre d’une vente immobilière, les frais de notaire sont constitués de :
Vous l’aurez compris, seule une partie des frais de notaire revient à ce professionnel. En général, vous ne serez responsable que de 10 à 15% des frais. Le reste est constitué d’impôts au profit de l’Etat et des collectivités locales.
En principe, c’est l’apport personnel d’un emprunteur qui servira à régler les différentes charges annexes, dont les frais de notaire. Cependant, si vous n’en avez pas, vous pouvez demander un financement qui couvre le coût de ces différentes dépenses liées à la signature de l’acte de vente.
Pour estimer les frais de notaire, gardez à l’esprit qu’ils varient selon le prix du bien et selon qu’il est neuf ou ancien. En effet, une maison neuve vous fera économiser de l’argent, puisque les frais de notaire à payer sont réduits par rapport à ceux qu’implique l’achat d’une maison dans l’ancienne.
Pour un bien neuf, les frais de notaire varient généralement entre 2% et 4% du prix d’achat. En revanche, dans l’ancien ils varieront entre 7% et 8%.
Vous pouvez utiliser un calculateur en ligne pour estimer les frais de notaire et ainsi mieux préparer votre budget. Ce sont aussi des données qui vous permettent de comparer les différentes propositions faites par votre agent immobilier.
Crédit immobilier : le taux d’endettement
Le taux d’endettement fait référence au montant maximum qu’un emprunteur doit consacrer au remboursement d’un prêt. C’est la somme que vous ne devez pas dépasser si vous voulez continuer à vivre correctement.
C’est un indicateur important pour les banques, notamment lors de l’étude d’une demande de crédit. En pratique, lors de la réalisation de l’étude de faisabilité d’un prêt hypothécaire, un organisme financier déterminera ce taux en fonction des paramètres spécifiques et de la situation de l’emprunteur.
C’est un point important dans le cadre d’un prêt hypothécaire impliquant une très longue durée de remboursement, qui s’étale sur de nombreuses années. Il faut s’assurer de pouvoir vivre normalement malgré ses crédits immobiliers, et surtout payer ses mensualités sans difficulté.
Pour obtenir le taux d’endettement, la formule est la suivante :
Taux d’endettement = nombre de crédits et charges fixes x 100 / revenu
Pour donner un exemple précis, imaginons que le montant de la mensualité du prêt soit de 500 € pour un foyer dont les revenus mensuels sont de 2 500 €. Le calcul du taux d’endettement est le suivant : 500 x 100 / 2500 = 20 %. Le taux d’endettement de cet emprunteur est de 20% et il est fort probable qu’il n’aura aucun problème à rembourser son emprunt.
Attention, aucune loi ne définit de taux d’emprunt maximum. D’autre part, le Conseil supérieur de stabilité financière établit des recommandations en la matière, qu’il révise périodiquement. Selon les dernières recommandations, le taux d’endettement maximum est fixé à 35% des revenus de l’emprunteur. Au-delà de ces 35%, l’emprunteur aura très probablement du mal à faire face aux échéances de prêt et à maintenir un train de vie confortable.