Le marché reste résilient et très dynamique mais jusqu’à quand ?
Le marché est toujours dans une santé insoutenable au 2ème trimestre 2022, même si l’environnement s’est fortement dégradé. Le volume des ventes de logements anciens a à peine diminué en Ile-de-France (-2%) par rapport à l’exceptionnel deuxième trimestre 2021. Les grandes tendances observées les trimestres précédents se poursuivent : le marché parisien continue au 2ème trimestre 2022 avec un volume des ventes de retour. +9% en un an et les prix se stabilisent. Le niveau d’activité très élevé du marché du logement n’a pas pu être maintenu, comme c’était déjà le cas depuis le 4e trimestre 2021, mais le volume des ventes d’appartements en première et deuxième couronnes est resté particulièrement soutenu.
Les horizons macro-économiques, politiques et sociaux se sont clairement assombris dans un contexte international de guerre en Ukraine et de fortes tensions géopolitiques. On peut naturellement craindre que cette nouvelle situation n’affecte la réalisation des projets immobiliers. Pourtant, les précontrats de l’été promettent des ventes qui s’installeront mais resteront tout de même au 3ème trimestre 2022 et le désir des ménages de devenir propriétaires reste intact, porté par le caractère refuge de l’immobilier.
Pas de pause pour l’activité au second trimestre 2022
Au 2ème trimestre 2022 en Ile-de-France, le volume des ventes de logements anciens est resté pratiquement aussi élevé (-2%) que lors du 2ème trimestre 2021 exceptionnel, le 2ème trimestre le plus élevé jamais observé depuis 1990. Il est supérieur de 22 % à la moyenne du deuxième trimestre des dix dernières années.
Le marché immobilier a donc également tourné à plein régime au 2ème trimestre 2022, malgré un contexte global dégradé.
Sur 12 mois glissants (du 3ème trimestre 2021 au 2ème trimestre 2022), le volume des ventes de logements anciens a atteint 195 000 unités, soit 10% de plus qu’à la même période un an plus tôt. Par rapport à la moyenne des ventes des 10 dernières années, 42 500 logements supplémentaires ont été vendus en Ile-de-France au cours des 12 derniers mois, soit une augmentation de 27 %.
Certaines tendances déjà observées se sont confirmées au 2ème trimestre 2022.
Tout d’abord, la croissance des ventes à Paris se confirme avec des volumes de ventes en hausse de 9% du 2ème trimestre 2021 au 2ème intervenu depuis 20 ans.
Faut-il y voir la fin de la déception tant annoncée pour Paris et un retour au cœur de l’agglomération ? Un effet positif de la légère érosion des prix ? Ou un retour des investisseurs, poussés par la volonté de protéger la valeur de leur capital, ou des étrangers en raison d’une amélioration du taux de change ? Chacun de ces facteurs peut avoir joué sans qu’il soit possible d’identifier si l’un d’entre eux domine.
Deuxièmement, les volumes de ventes d’appartements sont restés particulièrement dynamiques en première et deuxième couronnes et proches des niveaux du 2ème trimestre 2021.
En revanche, et pour le troisième trimestre consécutif, les volumes de ventes de logements ont diminué (-8% en petite couronne et -13% en grande couronne si l’on compare le 2ème trimestre 2021 et 2022).
Ici aussi, les développements récents soulèvent de nombreuses questions. Le manque de maisons à vendre a-t-il limité le volume des ventes ? C’est probablement parce que de nombreux notaires font état de la rapidité des transactions immobilières, et la hausse toujours soutenue des prix confirme la pression sur le marché. La question des tarifs était-elle plus sensible pour une maison aux budgets unitaires plus élevés que pour un appartement ? Enfin, après le mouvement lié à la crise sanitaire, le marché retrouvera-t-il un niveau d’activité plus habituel, d’autant que la hausse des prix de l’énergie touche plus fortement les propriétaires ?
Les hausses de prix touchent essentiellement les maisons et les appartements en Grande Couronne
Les prix des appartements sont restés globalement stables avec une hausse annuelle de 0,7 %, mais les contrastes restent forts entre les différents marchés. Les prix s’élevaient à 10 590 € le m² à Paris au 2e trimestre 2022 (-0,8 % en un an) et les hausses de prix annuelles sont désormais limitées à 1,2 % à l’intérieur. En revanche, ils sont bien plus élevés dans la Grande Couronne (+4,1%).
Les prix des maisons ont augmenté en un an de 4,5 % dans la Petite Couronne et de 5,8 % dans la Grande Couronne, la plus forte croissance de la région.
Cette dernière demeure nettement inférieure à celle des provinces et identique à l’inflation des prix à la consommation (5,8 % en juin1).
Ces grandes tendances se confirmeront dans les mois à venir. De juillet à octobre 2022 et selon nos indicateurs avancés sur les avant-contrats, le prix à Paris (+0,6%) devrait augmenter très légèrement pour atteindre 10 670 € le m² et revenir pratiquement au niveau d’octobre 2021 (-0,3% dans un an). Les hausses annuelles de prix seraient de 0,3 % en 1ère couronne et de 4,0 % en 2ème couronne pour les appartements et elles se poursuivraient au même rythme pour les maisons (4,6 % en 1ère couronne et 5,5 % en Grande Couronne).
Et après ?
De très gros chocs sont à l’œuvre en ce moment. La configuration assez inédite qui se dessine comporte de nombreux éléments susceptibles de fragiliser le marché immobilier.
L’inflation dans le monde est revenue à des niveaux jamais vus depuis longtemps. Il pousse les banques centrales à resserrer la politique monétaire et à relever les taux.
Cependant, les notaires rapportent que les blocages sont davantage dus à des difficultés d’accès au crédit (blocage lié au taux d’usure et au comportement plus restrictif des banques) qu’à la hausse des taux des crédits immobiliers.
Par ailleurs, selon les chiffres de la Banque de France, la hausse des taux d’intérêt est restée modérée au deuxième trimestre et la distribution des crédits a continué de progresser en France2.
A terme, et contrairement à ce qui s’est passé jusqu’aux années 80, il n’y aura plus d’indexation des salaires sur l’inflation. Il est donc à craindre que l’acquéreur d’un bien immobilier soit pénalisé par une baisse de sa capacité de financement, avec des prix historiquement élevés et des taux de crédit en hausse, même si ses revenus pourraient évoluer moins vite que l’inflation.
Dans le même temps, l’impact des nouvelles réglementations sur le DPE est encore incertain.
A l’inverse, des facteurs de résistance subsistent. Structurellement, les besoins sont là, avec une offre de logements qui n’est pas encore suffisante. De nombreuses économies ont été accumulées pendant la crise sanitaire et une confiance très forte dans l’immobilier, valeur refuge contre l’inflation, demeure. Il faut donc espérer que ces facteurs permettront au marché de résister et d’entrer dans une phase progressive de normalisation.
